Колтуши. Сетевое представительство новосёлов и старожилов.
Ноябрь 22, 2017, 05:49:27 *
Добро пожаловать, Гость. Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь.

Войти
Новости: Колтушский интернет
 
   Начало   Помощь Поиск Войти Регистрация  
Страниц: [1]
  Печать  
Автор Тема: Юридический ликбез  (Прочитано 72894 раз)
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« : Март 12, 2009, 05:37:07 »

Правовое значение Акта приема-передачи квартиры
В чем заключается правовое значение Акта приема-передачи квартиры Дольщику по договору о долевом участии в строительстве? Каковы последствия отказа Дольщика от подписания этого Акта?

На вопрос отвечает ведущий специалист НИУ "Юридический проект", кандидат наук В. Болочагин.

Акт приема-передачи квартиры Дольщику служит доказательством исполнения Застройщиком его основной обязанности по договору о долевом участии - передать Дольщику квартиру после завершения строительства дома. Акт подтверждает, что квартира фактически передана Дольщику (Дольщик получил возможность заселения), состояние квартиры, в том числе отделка, отвечает условиям договора, квартира не имеет инженерных дефектов, которые можно обнаружить при обычном осмотре.

Хотя право собственности на переданную квартиру возникнет у Дольщика только после ее государственной регистрации, после подписания Акта приема-передачи притязания Дольщика на конкретную квартиру приобретают определенную правовую охрану. Так, судебная практика исходит из невозможности передачи другому Дольщику квартиры, уже переданной Застройщиком по Акту приема-передачи (речь идет о ситуации, когда вследствие технических ошибок или недобросовестности сторон на одну квартиру претендуют два Дольщика).

Правовые последствия отказа Дольщика от подписания Акта во многом зависят от квалификации договора о долевом участии в строительстве судом, рассматривающим спор. Если договор о долевом участии рассматривается как самостоятельный договор, не предусмотренный нормами ГК РФ, то применяются общие положения об обязательствах. Немотивированный отказ Дольщика от подписания Акта приема-передачи квартиры в этом случае квалифицируется как просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ), т.е. отказ от принятия предложенного Застройщиком надлежащего исполнения своего договорного обязательства. Такая просрочка дает Застройщику право на возмещение причиненных просрочкой убытков. Кроме того, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры в период просрочки падает на Дольщика.

Вместе с тем суды общей юрисдикции в ряде случаев исходят из того, что данный договор по сути является договором строительного подряда (см. Бюллетень Верховного суда РФ, 2003, №2). В этом случае к передаче квартиры Дольщику будут применяться положения ст. 753 ГК РФ, в соответствии с которыми при отказе Дольщика подписать Акт приема-передачи квартиры Застройщик может подписать его в одностороннем порядке, при этом его обязательства по передаче квартиры будут считаться надлежаще исполненными. Такой односторонний Акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа Дольщика от его подписания суд признает обоснованными. Поэтому Дольщику, не согласному по каким-либо причинам подписать Акт приема-передачи квартиры, следует в разумный срок направить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта.
« Последнее редактирование: Март 12, 2009, 05:42:49 от Bagira » Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #1 : Март 12, 2009, 05:38:16 »

Как ПРИНЯТЬ квартиру по акту приема-передачи?

Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы.
 
Следите за сроками
 
К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный милицейский адрес. Проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) должно произвести обмеры всех помещений – впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.
 
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же ПИБа. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах – например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом `Об участии в долевом строительстве...` предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка.
 
Пересчитайте дефекты
 
Следующая проблема – мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику выдается смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа `переделайте, мне не нравится`, естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
 
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон `Об участии в долевом строительстве...`, который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
 
Помните о гарантии
 
Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома. Раньше гарантийный срок не только не превышал двух лет, но и был определенной редкостью – в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.
 
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.
« Последнее редактирование: Март 12, 2009, 05:43:15 от Bagira » Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #2 : Март 12, 2009, 05:42:02 »

Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки
Может варироваться!!!

1. Подписание акта о приемки дома ГК (акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию)

2. Выдача БТИ по результатам обмеров компании-заказчику фактической экспликации на дом

3. Подписание распоряжение о приемке на баланс и (или) в оперативное управление жилищным организациям готового к заселению дома.

4. Подписание передаточного акта соинвестора с Инвестором.

5. Подписание Соглашения о передаче прав по управлению своей долей собственности жилищной организации, временно осуществляющей эти функции, или Соглашения о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

6. Официальное получение ключей от квартир.

7. Оплата расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности исходя из среднегородских расчетных ставок (обычно аванс за 3-4 месяца)

8. Подписание доп. соглашений, акта взаиморасчетов с Инвестором, акта распределения квартир.

9. Взаиморасчеты с Инвестором , если в Договоре оговорено (возврат за меньшую площадь обычно 5 банковских дней)

10. Сбор подписей на Актах для рег. палаты со всех соинвесторов

11. Инвестор подает все документы в регистрационную палату на экспертизу (не менее месяца, в МО – сначала в местную, потом в областную)

12. Объявление начала процесса оформление собственности для соинвесторов.

13. Вызов замерщиков из БТИ

14. Замер квартиры.

15. Составление экспликации (технический паспорт БТИ)

16. Получение экспликации

17. Подача документов в рег.палату

18. Получение Свидетельства о государственной регистрации на свою квартиру

19. Оформление документов в БТИ – поставить печать БТИ на св-во о собственности.

20. Оформление документов и заявлений у паспортистки (регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру, с копией Св-ва о собственности заверенной у нотариуса)

21. Получение разрешения на прописку паспортисткой у начальника паспортного стола

22. Постановка на воинский учет (кому надо)

23. Получение прописки в паспорт.

Подробнее:

Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же.

Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом: застройщик передал, дольщик принял, претензий никто не имеет (если претензии есть, они оформляются отдельным протоколом). Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто.

Передаточный акт - это, конечно, хорошо, но покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства вас не пропишут на новом месте, не говоря уж о том, что жилье не удастся продать, если такая необходимость неожиданно возникнет.

При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта (именно такой срок часто на словах обещают покупателям) вам не удастся.

Чтобы оформить права собственности дольщиков на новостройку, необходимо подготовить целый ряд документов. В том числе акт реализации инвестиционного контракта, который подписывают все участники строительства - инвесторы, городские власти, подрядчики, а также акт распределения квартир, который подписывают все инвесторы и дольщики строительства.

На все про все уходит до полугода. После этого собранные документы в течение одного-двух месяцев проходят экспертизу в Росрегистрации, и только затем, если с документами все благополучно, выдаются свидетельства о праве собственности на квартиры.

Иными словами, рассчитывать на получение прав собственности раньше чем через пять-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок госрегистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были прописаны отдельным пунктом. Совсем не лишняя страховка, учитывая, что в последние годы в Москве было построено несколько десятков домов, в которых права собственности дольщиков не оформлялись годами. Сдача дома в эксплуатацию - один из самых загадочных для непосвященных этапов, когда от генерального инвестора проекта, через систему его государственной приемки и подключения к техническому обслуживанию, квартиры дома переходит в руки частных собственников. Здесь без пяти минут новоселам тоже бывает "весело": они ждут оформления своих прав на квартиры по году, а то и по два. Их вынуждают вступать в ТСЖ, принимать квартиру с огромным числом строительных недоделок. Как вести себя в этих случаях, как защищать свои права - волнует многих.

Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно - квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.

Но даже после сдачи дома государственной комиссии, проходит еще порядка 6 месяцев, пока оформят документы о собственности на квартиру и откроют прописку. Вот почему, как правило, новостройки не подходят для так называемых альтернативных сделок (т.е. когда Вы одновременно хотите продать свою квартиру и купить другую), ведь, продав свою квартиру, Вам надо где-то жить примерно 1,5 года и куда-то выписаться, чтобы освободить свою квартиру.

Когда же дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, чтобы подписать акт приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель. Если же вы подписали акт, не указав на недостатки, то потом претензии не принимаются. Отдав деньги за квартиру, надо быть готовым еще к некоторым расходам, конечно, по сравнению со стоимостью квартиры, небольшим, но, вообще-то, ощутимым.

Оформлением в собственность можно заниматься либо самостоятельно, либо через риэлтора.

Заключительным этапом строительства является прием дома госкомиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого вы подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости) в том случае, если вами был первоначально заключен договор инвестирования (долевого участия) или договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.

Ваше право собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Москве - Москомрегистрации). После прохождения Государственной регистрации вы получите на руки зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и Свидетельство о регистрации права. В этом случае вы, с юридической точки зрения будете считаться покупателем квартиры.

Если вы получили квартиру по передаточному акту (первоначально был заключен договор инвестирования или долевого участия), то Государственная регистрация осуществляется на его основании, и вы получите только Свидетельство, так как акт передачи не требует Государственной регистрации.

Нарушая сроки строительства, фирма платит городу большие штрафы, возникают долги, они накапливаются.

У некоторых фирм возникает также задолженность перед городом за инфраструктуру. Надо посмотреть инвестиционный договор, где написано, сколько фирма должна заплатить за инфраструктуру и проверить оплату.

Помимо накопления долгов, а это приводит к банкротству, здесь есть и другие подводные камни.

Представьте себе, Вы купили квартиру, фирма дом построила, по акту приема-передачи передала Вам Вашу квартиру и де-факто Вы ее собственник. Но, имея долг за инфраструктуру, фирма не может передать в ГБР пакет документов на этот дом, а, значит, Вы не можете получить “Свидетельство о государственной регистрации” на свою квартиру и де-юре Вы – никто.

Даже если допустить, что залог незавершенного строительства или готового дома будет оформляться не новым договором, а лишь дополнительным соглашением к предыдущему, все равно это соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих органах. В среднем срок регистрации залога недвижимости в Москве составляет месяц. Таким образом, только на регистрацию всевозможных документов обе стороны должны будут потратить не менее 4-6 месяцев.

Сам договор будет считаться исполненным только после подписания акта приема-передачи квартиры и полной ее оплаты покупателем. Причем передача квартиры возможна только после ее ввода в эксплуатацию (но не позднее двух месяцев с этого момента).

На сегодняшний день договор долевого участия в инвестировании наиболее выгоден для покупателя квартиры, поскольку даже в случае приостановки строительства он имеет право потребовать свои деньги назад. Разумеется, это подходит только тем, кто может подождать с новосельем. В противном случае нужно искать иные варианты. Справедливости ради необходимо отметить, что договор долевого участия в инвестировании может быть заключен на любом этапе строительства. Наведя справки, какой дом будет скоро введен в эксплуатацию, можно сэкономить деньги и время.

Передача объекта и его принятие

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Во-первых, люди почему-то стали получать не квартиры, подготовленные под отделку, а некие строительные полуфабрикаты, которые нужно доделывать и достраивать, чтобы в них не то чтобы жить, а вообще находиться можно было. Но при этом эти квартиры и дома приняты госкомиссиями, согласно разрешительным бумагам введены в эксплуатацию, и везде черным по белому написано: "объект выполнен в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами".

Во-вторых, квартиры почему-то не стали дешевле. Не раз приходилось слышать: "есть рыночная цена, спрос - вот они-то и определяют конечную цену квартиры, с отделкой она или нет - все равно".

В последнее время затраты на подобную "доделку" стали исчисляться суммами вполне сопоставимыми со стоимостью, уплаченной за приобретение собственно жилья. Часть покупателей, глубоко вздохнув, молча мирится и доплачивает за приведение объекта в божеский вид, другая часть возмущается и идет в суд. Там они неизбежно сталкиваются со следующей позицией строителей: дома по проекту сдаются без отделки и при этом они приняты госкомиссией с отметкой о соответствии нормам и правилам. По мнению юристов строительных компаний, это означает, что никакой вины строителей нет, а поданные иски есть не что иное, как проявление потребительского экстремизма и желания незаконно получить со строителей деньги.

Получается, что перед принятием решения, что делать, нужно разобраться, что такое отделка в юридическом смысле, можно ли без нее принимать дом в эксплуатацию и соответствует ли такой дом нормам и правилам, о чем пишут в актах госприемки. Что на эту тему гласит законодательство?

В настоящий момент законодательство в области приемки законченных строительством объектов состоит из документов федерального и регионального уровня, а также обязательных строительных норм и правил. Что касается федеральных законов, то только в конце 2004 года был принят новый Градостроительный кодекс, в котором впервые появилась статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно этому документу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
« Последнее редактирование: Март 12, 2009, 05:43:43 от Bagira » Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #3 : Март 12, 2009, 05:51:35 »

 В случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Сделать это можно в течение гарантийного срока.

Типовые договора на долевое строительство в этой части двусмысленны, путаны. В какой срок можно предъявить претензии?

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Хочется особо подчеркнуть, что критерием качества здесь определена пригодность квартиры для предусмотренного договором использования. То есть если в договоре написано: квартира для проживания-знайте, сразу после приемки в этой квартире можно жить.

Когда можно начать перепланировку и ремонт в своей квартире в еще не сданном, но уже достроенном многоквартирном доме?

Довольно сложная ситуация в случае типового строительства - перепланировка возможна только после регистрации прав собственности. Все ремонтные работы в квартире должны проводиться без нарушения несущих конструкций здания. Разрешение на проведение перепланировки квартиры в г. Москве дает районная, окружная или муниципальная межведомственная комиссия (МВК), в которую для этого необходимо представить проект, разработанный уполномоченными архитектурными организациями, согласованный с АПУ, ОГПС, СЭС и жилищной инспекцией, а также в Дирекции единого заказчика. Кроме того, на МВК необходимо представить согласие всех соседей на вашу перепланировку. В отдельных случаях МВК вправе потребовать у Вас согласование Вашего проекта с Мосгазом, Мосэнерго, архитекторами - авторами проекта дома. Также необходимо страхование гражданской ответственности на время проведения строительных работ в уполномоченных страховых компаниях.

В домах со свободной планировкой свои особенности. Все зависит от того, сдан ли дом госкомиссии. Если ваша квартира находится в доме, еще не принятом госкомиссией, то ситуация значительно упрощается. Достаточно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома ваша квартира была изображена с той планировкой, которая вам нужна. Скорее всего, Застройщик согласится внести изменения в общий план, если только ваши пожелания не пойдут вразрез со строительными нормами.

Если же дом сдан, то владельцу квартиры придется пройти порядок согласования перепланировки жилья, предусмотренный законом.

Какие документы мне необходимо представить для регистрации прав на квартиру?

При покупке квартиры в Подмосковье регистрация прав на квартиру осуществляется в Московской областной регистрационной палате.

Для получения Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру необходимо предоставить:

- два оригинала Договора инвестирования;

- два оригинала Акта приемки-передачи;

- технический паспорт БТИ;

- доверенность (при условии подачи документов не будущим собственником, а другим лицом).

Дом, наконец, построен. Не пора ли готовиться праздновать новоселье? Нет, не пора. Как только закончены строительные работы, БТИ должно произвести обмеры жилой и нежилой площади. На это время дом закрывают, и увидеть свои драгоценные метры вы можете только до или после обмеров БТИ.

Дом принимает государственная приемочная комиссия, после чего БТИ должно по результатам обмеров выдать компании-заказчику фактическую экспликацию на дом. В это время обычно утверждается окончательный протокол поквартирного распределения жилья, и каждый покупатель узнает почтовый адрес своей квартиры (согласно справке о присвоении почтового адреса), а также ее окончательную площадь. На этом этапе вас пригласят подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении или уменьшении площади квартиры по сравнению с проектной (ориентировочной), указанной в договоре, причем за излишки придется доплатить.

После утверждения этого протокола префектура округа должна выпустить распоряжение о приемке на баланс и (или) в оперативное управление жилищным организациям готовых к заселению корпусов. По действующему законодательству до принятия распоряжения на эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению, в том числе заселение жилых домов, секций и помещений. Для квартир, предназначенных для коммерческой реализации (так называемые помещения неполной готовности, в которых покупателю самому нужно возводить перегородки и устанавливать сантехническое оборудование), полученный правовой акт (распоряжение префектуры) на эксплуатацию объекта является разрешением на проведение ремонта.

Следующий этап - акт приема-передачи, который оформляется после совместного осмотра квартиры покупателем и представителями компании-застройщика (инвестора). Будьте внимательны, в этом акте должны быть отражены явные недостатки работы либо их отсутствие. И если вы подпишите акт приема-передачи, в котором не указаны различные недоделки (а они, поверьте, есть всегда), то впоследствии лишитесь возможности ссылаться на наличие дефектов, которые могут быть обнаружены уже после заселения. Проще говоря, если вы увидите, что вам поставили оконную плиту вверх ногами или в стене наличествует такая щель, что видно улицу, то должны обязательно отразить это в акте.

И если содержание заключенного договора позволит причислить его к договору подряда, то в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" вы сможете потребовать по своему выбору безвозмездного устранения обнаруженных недостатков либо соответствующего уменьшения цены квартиры, либо предоставления аналогичной по параметрам квартиры взамен указанной в договоре, либо возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Конечно, на практике покупатели еще до госприемки дома стараются посмотреть свою будущую квартиру и явные недостатки обнаруживают именно на этом этапе. В это время строители еще не покинули объект, так что можно реально потребовать (и добиться) устранения этих недоделок.После того как квартира наконец-то передана и принята по акту, от вас обязательно потребуют предварительную (аванс за 4 месяца) оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности исходя из среднегородских расчетных ставок. А, кроме того, придется подписать Соглашение о передаче прав по управлению своей долей собственности жилищной организации, временно осуществляющей эти функции, или Соглашение о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

Только после подписания и уплаты вы получите ключи от своей квартиры и сможете начать ее ремонт и обустройство.В это время компания-инвестор должна завершить все расчеты с банком, строителями и другими компаниями, участвовавшими в возведении дома, и гражданами, чьи средства были привлечены, а также урегулировать все разногласия. После этого подписывается акт о реализации инвестиционного контракта, и можно подавать документы на регистрацию прав собственности.

Весь вышеописанный процесс занимает не один месяц. И всё это время владелец квартиры оплачивает коммунальные услуги по ставкам для собственников, имеющих более одной жилплощади. Поэтому, естественно, вас будет волновать вопрос о том, когда же вы сможете прописаться. Но по действующему законодательству регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру. А такого документа вы не увидите еще долго.

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт, договор на уступки права требования и, менее распространенный предварительный договор о купле-продаже. Но все сводится к одному: вы приобретаете право на получение квартиры в будущем и право на оформление квартиры в вашу собственность. Причем первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры, а второе - после завершения вашего инвестиционного контракта, то есть с момента сдачи дома Госкомиссии.

При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.

Расходы при покупке жилья в новостройках имеют несколько составляющих. Первая - непосредственно цена за "квадрат". Должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если вам предлагают подписать договор без этой фразы,то к концу строительства вы можете обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, конечно, скажут, что пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет...

"Вырасти" может и метраж квартиры. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. м. А когда дом построят, представитель БТИ намеряет, скажем, 61 кв,м.

Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает - ведь в договоре была зафиксирована именно цена за "квадрат". Больше оказался метраж - вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.

А если меньше? По логике, компания должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание! Лишь включив в документ "зеркальные" обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается "вторая волна" расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. Это, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т. д.). Во-вторых - оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Сэкономить вряд ли получится - процесс достаточно сложен. В доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир - 150, 200.,. И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу под силу только профессионалу. В среднем услуги такого рода стоят 2-2,5% от стоимости квартиры.

И, наконец, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. По постановлению правительства Москвы собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но - внимание! - с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 16 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. "Разброс" по времени между этими двумя моментами - 3-6 месяцев. Готовы ли вы в эти месяцы нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет - обсуждайте это при подписании договора. Есть нюанс: это легко обсуждается в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять на более выгодные для вас. В договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно - он ограничен рамками предыдущего контракта, на основании которого заключается.

Сколько времени покупателю приходится ждать от момента внесения денег до вселения в новую квартиру?

Поскольку договор уступки или инвестирования может быть подписан на любой стадии, сначала нужно дождаться окончания строительства, т. е. принятия дома госкомиссией. От этого момента до оформления жилья в собственность проходит обычно 2-3 месяца.

Сколько стоит оформление квартиры в новостройке в собственность?

Фирмы-продавцы предпочитают не брать деньги за каждую юридическую процедуру в отдельности (например, за учетную регистрацию в ДМЖ), а получать сразу некую сумму за все. Она обычно составляет 1-2,5% стоимости квартиры в зависимости от этапа строительства.

Когда дом наконец построили и приняли, покупателя обуревает понятное желание получить документы о собственности на квартиру. Эта процедура обычно затягивается. Сроки оформления документов не соблюдает практически никто, при этом два года с момента вселения до момента регистрации — срок почти нормальный, не вопиющий. Особенно задержка с получением свидетельства о собственности может повредить иногородним покупателям: те, кто продал жилье на старом месте и приехал в столицу, годами не могут здесь перерегистрироваться, устроить детей в школу и в поликлинику и т. д.

К моменту оформления квартиры иногда выясняется, что в процессе строительства общая площадь увеличилась, допустим, на метр: такое часто происходит в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Несмотря на то, что в договоре должны быть зафиксированы площадь будущей квартиры и ее стоимость, оплачивать лишнюю площадь придется именно покупателю. Кроме того, ему придется доплатить продавцу за оформление права собственности около 1,8–2% от суммы договора.

Однако самое неприятное для будущих владельцев — это скверное качество строительства и недоделки, что выясняется уже после сдачи дома ГК — во время ремонта и дальнейшего проживания. Считается, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома Госкомиссией или подписанный с продавцом акт после личного осмотра приобретаемого жилья. Но на деле за оговариваемые на стадии заключения договора характеристики квартиры покупателю приходится побороться.
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #4 : Март 12, 2009, 05:57:05 »

Что делать дольщику, если сдача дома задерживается

На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя, указанная проблема касается практически всех строительных компаний, для которых задержка окончательного срока сдачи дома уже стала нормой.

О том, что делать в таком случае пострадавшему дольщику, рассказывает Олег Владимирович Сухов, генеральный директор «Первого столичного юридического центра»:

— Итак, как же поступить дольщику, если строительство дома значительно задерживается?

— Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела. Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. Из практики практики могу сказать что встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома. Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег. Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома. Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства. Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег. Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру. Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.

— Что может потребовать дольщик от застройщика?

— Первое, убытки. На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком. При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.

Второе, неустойка. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) — п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.

Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Более того, статья 10 указанного выше закона также предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки. Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

 — Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно?

— При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки. Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года. Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать. Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.

— Олег Владимирович, какой совет дадите напоследок дольщикам, попавшим в сети долгостроя?

— Подводя итог вышесказанному, скажу, что если к несчастью дольщик попал в похожую ситуацию, прежде всего, стоит обратиться к юристам (адвокатам) для первичной консультации, а также для исследования всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #5 : Март 13, 2009, 09:59:32 »

Оформление новостройки в собственность: ваши права и обязанности

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний. Одно из них — регистрация права собственности на недвижимое имущество. По закону эта процедура должна произойти в течение 30 дней с момента предоставления в регистрирующий орган необходимых документов. В действительности — процесс может продлиться гораздо дольше.

Процедура в идеале

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить у специалистов, почему такое происходит. Но прежде обратимся к законодательству. Вопрос регистрации прав на недвижимое имущество регулирует «одноименный» Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он дает следующее определение этому процессу: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Занимается регистрацией и непосредственно осуществляет данную процедуру Федеральная регистрационная служба (ФРС). В столице это Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, имеющее отделы в административных округах, в Подмосковье — Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, его отделы находятся в муниципальных образованиях. Вкратце процесс регистрации прав на новостройку выглядит следующим образом. — По окончании строительства компания-застройщик сдает дом госкомиссии, которая должна принять этот объект. — После чего к делу подключается Бюро технической инвентаризации (БТИ), утверждающее поэтажные планы дома и экспликации к ним. — Затем документы подаются в ФРС, где сначала они проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру (дом). Сроки оформления права собственности на квартиру в новостройке составляют 30 дней с момента представления регистраторам полного комплекта документов.

Какие нужны документы

«Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица, — поясняет начальник отдела оформления первичного рынка Инвестиционной компании МГСН Михаил Губанов. — Вместе с заявлением предоставляются документы о правах на недвижимость, документы об уплате государственной пошлины, документы, удостоверяющие личность, а также другие документы, определенные ст. 16,17,18, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кстати, отнеситесь к внешнему виду этих документов предельно внимательно. Согласно ст. 18 вышеуказанного закона, «документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание» не будут приняты ФРС. Регистрация прав собственности — это не формальность. По закону, без нее вы не имеете права жить в квартире. И если это правило на практике практически всегда нарушается, то разменивать незарегистрированную недвижимость или закладывать ее (например, для получения кредита в банке), никак не получится.

Перечень основных документов

— поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ;

— заявление о регистрации права собственности;

— оплаченная квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.)

— паспорт;

— договор со строительной компанией;

— акт приёма-передачи квартиры;

— если регистрацией занимается представитель компании, то необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью.

Все документы должны иметь копии (лучше сделать не одну, а несколько копий). От регистраторов необходимо взять расписку, в том, что они получили от вас или от вашего представителя документы.

Полезный совет

Если вы занимаетесь регистрацией прав самостоятельно, то настоятельно рекомендуем подъехать в территориальный отдел и внимательно изучить информационный стенд с перечнем необходимых документов. Конечно, регистраторы не имеют права требовать документов, не предусмотренных законом, но все нюансы (например, количество копий документов) лучше изучить заранее.

Если сроки затягиваются

Срок в 30 дней, отведенный на госрегистрацию прав на недвижимость, — это пока идеал. Суровая проза жизни совсем иная. Нередко «бесправные» собственники годами ждут заветного свидетельства. Как разъяснила корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анна Шлесина, сроки формирования такого комплекта документов зависят от того, как быстро и в срок исполнят свои обязательства обе стороны. Насколько оперативно застройщик урегулирует свои взаимоотношения с органами местного самоуправления, подготовит и передаст комплект документации, являвшейся основанием для строительства жилого дома в Федеральную регистрационную службу и т.д. А покупатель, в свою очередь тоже должен своевременно предоставить требуемые документы, оплатить госпошлину, выдать доверенность на представление интересов в ФРС. Михаил Губанов (МГСН) отмечает, что проблемы могут быть вызваны несоответствием предоставленных на регистрацию документов. И если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить — на срок не более чем на 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда госрегистрация «тормозится» на срок не более 3 месяцев. Процесс регистрации тормозят и сугубо внешние факторы: иногда затягивается процесс приема дома, в котором комиссия находит все новые и новые недочеты, да и БТИ часто не слишком торопится придти на помощь. В общем, на практике многое, как обычно, зависит от отношений застройщиков с чиновниками — представителями муниципальной власти. Не улучшает ситуацию и наше законодательство, которое нередко бывает не только несовершенно, но и противоречиво. Так, вступивший в силу три года назад новый Жилищный кодекс РФ изменил подход к подсчету общей площади квартир. Необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии) были исключены из перечня площадей, за которые взимается «коммуналка». В результате может получиться, что в договорах будет указана одна площадь квартиры, а в акте БТИ, соответственно, — совсем другая. Чтобы избежать разночтений, начальник отдела оформления первичного рынка Инвестиционной компании МГСН Михаил Губанов рекомендует в документах указывать целых три параметра квартирных площадей: — с учетом лоджий и балконов; — общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов; — жилую площадь.

Кто поедет к регистраторам

Как вы уже, наверное, поняли из текста статьи, заниматься оформлением права собственности на недвижимость может и продавец, и покупатель. Изначально это прописано в договоре. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Конечно, удобно, если за вас все сделает представитель компании, и в один прекрасный день вручит вам красивый документ о собственности на новую квартиру. Однако, как показывает практика, если права оформляются «скопом», приходится ждать, когда все жители сподобятся предоставить необходимые документы представителю. А это долго! В договоре с компанией обязательно должен содержаться пункт о неустойке за нарушение этих обязательств. Если он отсутствует, то обиженная сторона можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Кстати, признание права собственности можно осуществить в судебном порядке. Но это, как говорится, уже другая история.
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #6 : Март 13, 2009, 10:04:55 »

Кто в доме хозяин?

Лифт не работает, трубы протекают, на лестнице — мусор, а квартплата достигла астрономических размеров? Значит, самое время вспомнить, кто управляет вашим домом, и задуматься, не пора ли сменить «хозяина».

ПО-ДОМАШНЕМУ

Помните страшную сцену из «Собачьего сердца» Булгакова, в которой члены домоуправления приходят «уплотнять» профессора Преображенского? Казалось бы, все это осталось в далеком прошлом… Но недавно в петербургские дома стали возвращаться домоуправы. К счастью, сегодня они уже никого не «уплотняют», а просто заботятся о чистоте и порядке в доме.

По своей сути орган самоуправления многоквартирным домом (который чаще называют домовым комитетом или домоуправлением) — это просто инициативная группа жильцов. Живут члены домкома в том же здании, которым «управляют», а потому всем сердцем радеют за благополучие родного жилища. Они придирчиво наблюдают за чистотой лестничных площадок, разбивают клумбы у подъезда, лично выбирают цвет краски для стен парадной и ревностно следят за тем, чтобы каждая копейка, поступившая на расчетный счет дома в виде квартплаты, была потрачена максимально эффективно. Во главе домкома обычно стоит «молодая» пенсионерка или энергичная домохозяйка средних лет. Профессионалом председателю домоуправления быть необязательно (он не сдает ежегодные экзамены, как, например председатель ТСЖ). Поэтому сложные технические вопросы (замена общедомовых стояков, ремонт лифта) иногда ставят домоуправов в тупик. Правда, и управленческие расходы в доме, о котором «заботится» домовый комитет, равны нулю: у председателя и членов домкома нет официальной зарплаты, они трудятся исключительно «за спасибо» и «ради интереса».

Домком хорош и тем, что хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родной многоэтажки. Жилец «домкомовского» здания может быть уверен: без его согласия не уволят нерадивую уборщицу, не заменят скамейку возле подъезда и уж тем более не примут более серьезного решения. Основной минус домкомов — обратная сторона его главного плюса. Каждое соглашение и договор с поставщиками услуг необходимо утвердить на общем собрании, а также получить личные подписи всех жильцов. Это не так сложно сделать, если в доме 30-40 квартир. А вот если их в несколько раз больше, то добиться 100%-ного кворума на собрании и собрать подписи всех жильцов практически невозможно. Поэтому наиболее эффективно домкомы работают в небольших домах — пятиэтажных «хрущевках» или «брежневках», девятиэтажках-точках или 2-3-этажных зданиях, построенных по индивидуальным проектам.

Кроме того, нужно учесть, что согласно статье № 161 Жилищного кодекса РФ домком является общественным объединением, а не юридическим лицом, то есть он не может вести никакой коммерческой деятельности. А это значит, что дом не будет приносить дохода. То есть все ремонтные работы жильцам придется оплачивать из собственного кармана. Причем договориться жителям разного возраста и социального положения порой очень непросто. Поэтому и текущий, и капитальный ремонт в домкомовских зданиях обычно весьма затяжное дело.

ПО-ТОВАРИЩЕСКИ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — сегодня одна из самых популярных в Петербурге форм управления многоквартирными домами. По данным ГУП ВЦКП, в конце 2007 г. число ТСЖ в Северной столице превысило 3 000. Чем же «товарищеская» форма управления заслужила такую популярность?

Главный плюс товарищества собственников жилья в том, что оно избавляет владельцев квартир от необходимости решать мелкие бытовые вопросы. Не всякому хочется после утомительного рабочего дня ломать голову, какие трубы лучше — железные или металлопластиковые, или решать, какая из компаний эффективнее справится с вывозом мусора. В ТСЖ жильцов такой «текучкой» не беспокоят: бытовыми «мелочами» занимаются председатель и правление ТСЖ. «На суд» жильцов выносятся только глобальные вопросы: смена устава ТСЖ, капитальный ремонт дома и т. д. (как правило, это происходит на общих собраниях жильцов, которые проходят дважды в год).

Кроме того, ТСЖ — юридическое лицо и, следовательно, может осуществлять коммерческую деятельность. Какая польза от этого рядовым жильцам?

Дело в том, что у многих домов есть площади, которые можно сдать в аренду, например подвал или хозяйственное помещение на первом этаже (где можно открыть магазин или салон красоты) или двор дома (где иногда устраивают летние кафе). Такие доходы идут на обустройство дома и облагораживание придомовой территории.

Правда, как любое юридическое лицо, ТСЖ не только получает прибыль, но и несет бремя расходов. Основные траты — это содержание сотрудников ТСЖ (председателя, бухгалтера, а если имеются, то и сантехников, дворников, кровельщиков и т. д.). Сумма, кстати, получается не такая и уж маленькая, если учесть, что средняя зарплата председателя ТСЖ в Петербурге составляет 20 000-25 000 руб. Также могут потребоваться финансы на обучение персонала (сейчас в Северной столице существует несколько школ для работников ТСЖ). К тому же, как любое юридическое лицо, товарищество собственников жилья облагается налогами.

ЗА КОМПАНИЮ

Самый простой способ для большинства граждан — доверить свой дом профессиональной управляющей компании (УК), которую выбирают на общем собрании жильцов. Обычно управляющие компании весьма сведущи в коммунальных вопросах, подкованы в юридических нюансах общения с поставщиками услуг, оснащены современной коммунальной техникой, имеют высококвалифицированный персонал. В своих рекламных проспектах петербургские «управленцы» обещают жильцам мгновенно чинить все возникающие поломки, мыть лестницы с импортным шампунем, проводить ремонт только с использованием экологически чистых материалов... и все это за цену, почти (а иногда и совсем) не превышающую государственные расценки. Казалось бы, вот он, коммунальный рай... Но наряду с многочисленными достоинствами у УК есть недостатки.

Прежде всего это то, что жильцы домов, которые обслуживает УК, практически полностью лишены возможности участвовать в управлении домом. Нет общих собраний, где можно высказать свое мнение по поводу высокой квартплаты или внести «рацпредложение» по организации общественной кладовки на первом этаже. Нет председателя или управдома, которому можно практически в любой момент позвонить.

Кроме того, сотрудники управляющей компании, в отличие от членов домкомов и председателей ТСЖ, не живут в том доме, который обслуживают. И потому часто не знают о проблемах дома так хорошо, как его жильцы. И уже тем более не радеют о благополучии жилища так ревностно, как его обитатели.

ПО СТАРИНКЕ

В Петербурге до сих пор сохранились более 40 старинных «домоправительных» организаций — ЖСК и ЖК (которые большинство жильцов по привычке называют ЖЭКами). Хотя согласно статье № 161 Жилищного кодекса РФ ЖСК больше не входят в список тех «хозяев», которых может выбрать себе многоквартирный дом, насильно расформировывать уже существующие ЖК пока никто не собирается. Если, конечно, такого желания не выразят сами жильцы. А стоит ли это делать?

По мнению экспертов, если управляемый ЖСК дом успешно «работает», переделывать ЖСК в ТСЖ или домовый комитет нет никакого смысла. Особенно если учесть, что у ЖСК в сравнении с другими формами управления есть неоспоримые плюсы.

Так, ЖСК может гораздо свободнее распоряжаться принадлежащей дому землей, чем домком или ТСЖ. Например, для того чтобы построить рядом с многоэтажкой павильон, ЖСК необязательно искать подрядчика и платить ему деньги. Достаточно принять в члены ЖСК нового инвестора, который профинансирует строительство павильона (например, с условием, что половину постройки он будет затем использовать под магазин). Это возможно потому, что членами ТСЖ могут быть только жители данного дома, а членом ЖСК — любой пайщик. Кроме того, все доходы, которые получит ЖСК-дом, могут быть разделены между жильцами и другими пайщиками. В отличие от ТСЖ, где все заработанное тратится только на нужды самого дома.

ПО-НОВОМУ

Представьте себе ситуацию: дом полностью достроен, сдан госкомиссии, строительная компания практически выполнила свои обязательства... Но кому она передаст «из рук в руки» готовое здание? Казалось бы, ответ очевиден — жильцам. Но не тут-то было. Дело в том, что большинство петербургских новостроек распродается еще «на стадии котлована». При этом будущие «квартировладельцы» заключают с застройщиком договоры долевого участия, то есть становятся дольщиками, а не собственниками жилья. В полноправных владельцев дольщики превратятся только после регистрации права собственности — а этот процесс может занять 1-2 года после сдачи дома. Разумеется, столько времени здание стоять бесхозным не может. Поэтому заботы о выборе формы управления для нового дома берет на себя сама строительная компания. Вот тут и начинается самое интересное.

Согласно статье № 29 закона «О защите прав потребителей» срок гарантийных обязательств на квартиру составляет два года. В этот период владелец, обнаружив в своей квартире или в самом доме какие-либо недоделки, может смело требовать от застройщика их бесплатного устранения. В идеальном состоянии новостройки сдаются редко, а исправлять многочисленные недоработки, тратя на это время и средства, хочет далеко не каждая строительная компания. Поэтому у некоторых застройщиков есть своя «карманная» управляющая компания, которая после сдачи объекта госкомиссии принимает здание на свой баланс. Или «прикормленный» человек, который с удовольствием соглашается стать председателем ТСЖ только что построенного дома. Такие «домоуправляющие» не глядя подписывают акт приемки помещений, и это значит, что в будущем все строительные ошибки жильцам придется исправлять за свой счет. Доказать в суде, что УК или ТСЖ были заинтересованы в подписании акта приемки не меньше, чем застройщик, очень сложно: документально все оформлено безупречно.

По мнению экспертов, единственное, что можно попытаться сделать в такой ситуации, — сменить УК или переизбрать председателя ТСЖ в течение первых двух лет. В этом случае есть шанс получить с недобросовестного застройщика бонус в виде бесплатного устранения недоделок. Новые УК или ТСЖ, действующие в интересах жильцов, принимая у предыдущей организации здание, должны будут составить дефектную ведомость и потребовать устранения этих дефектов.

Беда здесь только одна: как правило, жильцы не торопятся въезжать в только что построенный дом. Здания сплошь и рядом сдаются в виде «полуфабрикатов», жить в которых невозможно. Поэтому в течение двух лет собрать жильцов вместе, добиться кворума на собрании жильцов и смены УК или переизбрания председателя ТСЖ очень трудно.

ВРЕМЯ ПЕРЕМЕН

Главное преимущество современных форм управления перед ЖЭКами советских времен очевидно — больше не нужно терпеть хамство нерадивого управдома, несколько дней ждать сантехника и годами добиваться ремонта в подъезде. Если жильцов дома не устраивает качество работы «управленцев», их можно сменить.

Итак, что делать, если:

ВАС НЕ УСТРАИВАЕТ КАЧЕСТВО РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ:

    * Домовый комитет. На общем собрании жильцов избирается новый председатель домкома.
    * ТСЖ. На общем собрании избирается новый председатель ТСЖ.
    * УК. Если жителей не устраивает то, как данная компания распоряжается их имуществом, собственники вправе разорвать с ней договор и общим голосованием избрать новую. 10-дневный срок предыдущая УК обязана передать всю техническую, финансовую и юридическую документацию своему преемнику.

ВАС НЕ УСТРАИВАЕТ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ:

    * Домовый комитет. Необходимо собрать общее собрание жильцов, на котором будет принято решение, кому в руки отдать дом — ТСЖ или УК.
    * ТСЖ. Здесь есть два варианта. Первый более мягкий — ТСЖ просто передает все функции по обслуживанию дома (в том числе и управленческие) выбранной УК. Второй более жесткий — решением общего собрания жильцов ТСЖ самоликвидируется, после чего многоэтажка передается управляющей компании либо в ней формируется домовый комитет.
    * УК. После разрыва договора с УК, некачественно выполняющей свои обязанности, владельцы квартир передают бразды правления инициативной группе граждан (домоуправлению). Затем можно начать процесс регистрации ТСЖ или оставить многоэтажку «в руках» домового комитета.

ВОПРОС-ОТВЕТ

Куда можно пожаловаться на некачественную работу управляющей организации?

ОТВЕТ: Можно обратиться в Государственную жилищную инспекцию, которая защищает интересы жильцов. Например, если вы заметили, что на контейнерной площадке скопились отходы и крупногабаритный хлам — то есть УК экономит на вывозе мусора, — можно смело направлять жалобу в жилищную инспекцию. Та выпишет штраф, что станет стимулом к вывозу мусора по строгому графику. Если у жильцов дома появились опасения, что выбранная УК недобросовестно относится к своим обязанностям или что правление ТСЖ складывает часть денег «в карман», проверить их деятельность можно, заказав аудиторскую проверку или проведя ревизию деятельности собственными силами. Итоги аудита — это факты, с которыми можно прийти в УК с вопросом о расторжении договора на управление или вынести на общее собрание вопрос о смене правления ТСЖ.

Где можно подробнее узнать об УК перед тем, как остановить на ней свой выбор?

ОТВЕТ: В Петербурге существует несколько профессиональных объединений, где можно получить информацию о претендентах на обслуживание вашего дома: Ассоциация управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК, Ассоциация домовладельцев, Ассоциация «Жилищный комплекс» и др. Эти объединения мониторят рынок жилищных услуг и могут дать достоверную информацию о том или ином игроке этого рынка. Более того, Ассоциация управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга (тел. 346-51-77) ведет Реестр добросовестных компаний, положительно зарекомендовавших себя на рынке управления и обслуживания жилых домов.

СЛОВО ЗАКОНА
где можно прочитать о формах управления многоквартирным домом

   1. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ (статьи 135-152 и 161-165) - www.zhilkod.ru
   2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ТСЖ от 30.12.2001 № 196-ФЗ - www.informetr.ru/info/tsg/law
   3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ» от 19.05.1995 № 82-ФЗ - www.st-standart.ru/laws/union/index.htm
   4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ ОСНОВАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ» от 24.12.1992 № 4218-1 - www.gkh-reforma.ru/expert_13.html.

Консультанты: Евгений Пургин, глава петербургской Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #7 : Март 13, 2009, 02:08:19 »

Бесплатные юридические консультации по телефону
http://juristplus.ru/spb/
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #8 : Март 13, 2009, 02:31:43 »

Поправки в НК-2009: Имущественный вычет при покупке жилья

В 2009 году вступает в силу ряд значительных изменений в Налоговый кодекс.

Одной из антикризисных мер, введенных Федеральным законом от 26 ноября 2008 года «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» N2 224-ФЗ, является увеличение лимита для расчета имущественного вычета при приобретении жилья. Как известно, при строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них налогоплательщик на основании СТ. 220 НК РФ имеет право «вернуть» из бюджета сумму НДФЛ с некой предельной величины произведенных расходов. Такая величина представляет собой имущественный налоговый вычет в размере фактических затрат, произведенных на строительство или приобретение жилья, и с 2009 Г. она увеличена с 1 млн до 2 млн руб.

За один календарный год сумму положенного вычета работник может полностью не использовать, в этом случае, согласно ПП. 2 П. 1 СТ. 220 НК РФ, остаток вычета переносится на следующие налоговые периоды до полного его использования.

Обращаем ваше внимание, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только один раз. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Расходы на уплату процентов за пользование целевыми заемными или кредитными средствами, полученными налогоплательщиком и фактически израсходованными на новое строительство или приобретение жилья, без какого-либо ограничения полностью включаются в сумму имущественного налогового вычета. Для возврата НДФЛ с суммы процентов по кредиту в налоговую инспекцию дополнительно предоставляются кредитный договор (договор займа) и платежные документы, подтверждающие уплату процентов за пользование привлеченными средствами (квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские выписки).
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Bagira
коренной житель
*****
Offline Offline

Сообщений: 3158


дом 11


WWW
« Ответ #9 : Март 13, 2009, 02:34:16 »

Налоговые вычеты на приобретение жилья

Так как налоговый вычет на приобретение квартир или жилых домов предполагает получение достаточно крупной суммы наличных денег, то налогоплательщики проявляют действительно искренний интерес к этому своеобразному виду налоговой льготы.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов. Данный вид налоговых вычетов распространяется также на расходы в виде сумм, направленных на погашение процентов по кредитам (целевым займам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение жилья. Как отмечено выше, общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованных налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Для получения имущественного налогового вычета в налоговую инспекцию необходимо представить следующие документы:

1) Договор инвестирования или купли-продажи жилья (подлинник и ксерокопия);

2) Документы, подтверждающие право собственности на приобретенный или построенный жилой дом или квартиру (свидетельство о праве собственности из ГБР или акт о передачи данного объекта недвижимости – подлинник и ксерокопия);

3) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком за жилой дом или квартиру: квитанции к приходным ордерам, банковские документы, товарные и кассовые чеки, расписка в получении денег продавцом и др. (подлинники и ксерокопии);

4) Справки о доходах налогоплательщика по форме №2-НДФЛ.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления при подаче в налоговую инспекцию по месту жительства (по прописке) заполненной налогоплательщиком налоговой декларации.

С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет по установленной форме. При этом следует учитывать, что налогоплательщик имеет право на получение вычета в течение налогового периода только у одного работодателя по своему выбору.
Записан

ДЕТСКАЯ ОБУВЬ интернет-магазин www.stepbutik.ru 
Примерка перед покупкой- Колтуши ул.Верхняя!
Российские производители: Котофей, Скороход, ТоТТо,Фома, Зебра, Топ-топ, Bottilini. Известные бренды: Demar, Mursu и т.д.
ВСЁ В НАЛИЧИИ. Возможно привезти модель НА ЗАКАЗ!
Страниц: [1]
  Печать  
 
Перейти в:  

Powered by SMF 1.1 RC3 | SMF © 2001-2006, Lewis Media